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部分银行收紧房企信贷 释放什么信号?

发布时间:2018/2/13 11:25:52 关注度:   来源:中新经纬

  最近,金融系统各类监管政策正持续收紧。据媒体报道,1月份,个别商业银行将暂停受理房地产行业新增授信业务。相关银行认为,此类贷款政策调整是常规的,也是暂时的,并不能简单理解为政策收紧的信号。不过,有更多人则据此认为,房地产金融政策收紧的信号灯已经亮起。

  若是从银行本身和房地产市场运作角度来说,当前类似收紧的信号,其出发点是什么?如果说是为了防范风险,那么此类风险是什么,又有多大?

  我们来看一下历史数据。有一个成语叫“七上八下”,我们将其引申到房地产价格的分析框架上。从国家统计局的数据看,过去30年期间,全国新建商品房市场上,有两次出现过房价下跌的现象。其中第一次是1998年,当时正值经济危机期间,房地产市场相对疲软。当然,房价数据的下跌有所滞后,体现为1999年下跌0.5%的水平。第二次是2008年,当时主要受到美国次贷危机的影响,房地产市场也相对疲软,跌幅为1.7%。这两次事件,形成了一个行业特点或印象,即“十年一小跌”。

  如今,2018年已经到来,一个很直接的逻辑或疑问是,当前是否可以跨过“十年一小跌”的价格陷阱?

  美国作家马克·吐温有一句名言:历史不会重复,但总会惊人的相似。这句话其实套用在房地产市场上也是适用的。换而言之,当前房地产市场调控中,要防范价格出现小跌或大跌的可能,或者说周期性下跌所带来的风险。

  当然,单纯说价格下跌,还不能说是最大的风险。真正的风险在于,房地产市场的金融风险有传染性,其和商业银行贷款系统密切挂钩。换而言之,如果房地产市场的风险扩大,那么以各类土地作为抵押品而进行的贷款,往往会有风险扩大或恶化的情况。这个风险是很大的,足以影响宏观经济的表现。上世纪日本经济泡沫的破裂就是一个教训,当时日本的经济从“日本奇迹”跌落到了“迷失的20年”。

  所以,当前各类管控,尤其是在房地产土地开发等业务上的管控,其思路是很清晰的,即要防范各类风险和资产泡沫。这一波管控的逻辑和此前中央经济工作会议的思路明确有关。中央经济工作会议确定,今后3年要重点抓好决胜全面建成小康社会的防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战。在化解风险方面,要促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,做好重点领域风险防范和处置,坚决打击违法违规金融活动,加强薄弱环节监管制度建设。

  在此类政策框架指导下,当前各类细分的政策管控势必强化,而这不仅体现在开发贷款上,在并购贷款或存量土地贷款等方面也会有各类管制。比如,当前上海当地监管正就并购贷款展开进一步规范,特别是对房地产相关并购,尤其是土地项目澳门赌场并购明确穿透监管。根据上述规范,并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目,不得用于变相置换土地出让金,防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金,保证贷款资金不被挪用。

  类似的政策管控思路,已经形成了一个密集的调控网,对于房地产市场的影响是巨大的,毕竟资金因素是企业投资的一个重要基础。因此,后续预计会有各类利空效应,比如一些房企拿地时的激进做法会减少、部分土地会有流拍、部分已进入开发环节的地块会面临经营压力、部分项目烂尾概率增加等。

  但是,利空效应是针对一些违规操作的企业,而最大的利好则在于房地产金融市场的高质量运作效应显现。“高质量”的要求,是2018年宏观经济和产业经济发展的基本前提。当前,各类违规资金难以进入房地产开发等领域,进而可以使得房地产市场形成更为健康和持久的发展态势,或者说各类地价和房价虚高、短期炒作等现象都会减少,这反而利好竞争环境的优化。

  因此,规范市场是此类政策最关键的目的。对于规范性的市场交易,类似拿地和新开工,其实银行本身还是会积极进行支持的,这一点没有利空一说。只要行业规范有序,那么政策本身就没有继续收紧的可能。

  这一波信贷收紧的管控,预计会持续半年,即2018年上半年。房企需要积极针对此类调控思路和市场周期进行策略转变和优化。这里提三点建议。第一,政策收紧是大概率,有风险防范意识的房企更容易在市场中立足。第二,当前各类操作,尤其是融资方面,需要在政策管控框架内进行,违规操作必然要面临管控。第三,未来需要积极拓展融资渠道,比如合理安排项目销售节奏、积极尝试项目合作开发模式等.

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